Покупка недвижимости в Черногории: как иностранцу купить недвижимость

Черногория уже много лет остается одним из самых привлекательных мест в Европе для покупки недвижимости.

Жители стран региона одними из первых увидели потенциал этого рынка, а вскоре к ним присоединились и покупатели со всего мира. Эта небольшая балканская страна оказалась гораздо привлекательнее, чем многие ожидали. По данным Центрального банка Черногории, только за первые пять месяцев 2025 года 86% всех иностранных инвестиций были направлены именно в сектор недвижимости.

Это говорит само за себя: дома и апартаменты на побережье Адриатического моря пользуются огромным спросом. Наиболее активными рынками по-прежнему остаются Будва и Которский залив, а основная часть покупателей приезжает из Сербии, Германии, Турции, ОАЭ, а также США и Великобритании.

Если вы тоже задумываетесь о покупке недвижимости в Черногории, вы попали по адресу. В этом руководстве мы подробно расскажем, как иностранцу купить недвижимость в Черногории. Мы рассмотрим все основные этапы покупки, расходы и наиболее перспективные регионы для приобретения недвижимости в 2025 году.

Покупка недвижимости в Черногории — пошаговая инструкция

Если вы являетесь иностранным гражданином и планируете приобрести недвижимость в Черногории, сам процесс не представляет особой сложности, если заранее разобраться в его основных этапах. Ниже приведены ключевые шаги, актуальные на 2025 год, основанные на действующем законодательстве и сложившейся практике. Тем не менее перед подписанием любых документов всегда рекомендуется дополнительно проконсультироваться с местным юристом или надежным агентством недвижимо

Шаг 1. Определите свои цели, бюджет и требования к недвижимости

Прежде всего определитесь, какую недвижимость вы хотите приобрести. Это квартира, вилла, дом или, возможно, земельный участок под застройку? Сколько спален вам необходимо? Нужен ли балкон или терраса?

Затем выберите интересующие вас регионы. Предпочитаете ли вы побережье, горные районы или внутреннюю часть страны? Каждая локация отличается уровнем цен, потенциалом для сдачи в аренду и развитием инфраструктуры.

Исходя из типа недвижимости, ее площади и расположения вы сможете определить свой бюджет не только на покупку, но и на дополнительные расходы, такие как налоги, услуги нотариуса, юридическое сопровождение, подключение коммунальных услуг, содержание недвижимости и другие сопутствующие затраты. По оценкам различных источников, общие дополнительные расходы обычно составляют около 3–8% от стоимости покупки, но об этом мы подробнее поговорим далее.

Шаг 2. Изучите рынок и найдите подходящие объекты недвижимости

При поиске недвижимости в Черногории используйте специализированные интернет-порталы, сайты недвижимости и местные агентства, чтобы ознакомиться с предложениями в интересующих вас регионах. Если есть возможность, обязательно осмотрите объекты лично. Если приехать невозможно, попросите предоставить подробные фотографии или организовать видеоэкскурсию.

Рассматривайте как новостройки, так и объекты вторичного рынка. Покупка недвижимости в новостройке обычно предполагает уплату НДС и иногда связана с возможными задержками завершения строительства. При покупке вторичного жилья особое внимание следует уделить проверке разрешительной документации и юридической чистоты объекта.

Шаг 3. Выберите надежное местное агентство недвижимости

Выбирайте лицензированное агентство недвижимости с хорошей репутацией. Дополнительным преимуществом будет опыт работы с иностранными покупателями и прозрачные условия сотрудничества. Montenegro Property — это надежный выбор благодаря большому портфелю объектов по всей Черногории и многолетнему опыту сопровождения международных клиентов.

Агент поможет вам организовать просмотры объектов, вести переговоры о цене, взаимодействовать с продавцом, собрать необходимую документацию и сопровождать вас на всех этапах сделки.

Шаг 4. Юридическая проверка объекта (Due Diligence)

Перед тем как делать официальное предложение о покупке, рекомендуется провести следующие юридические проверки (обычно этим занимается местный юрист):

1. Проверка права собственности — необходимо убедиться, что продавец действительно является зарегистрированным владельцем недвижимости, а также проверить отсутствие ипотек, обременений и задолженностей по налогам.
2. Проверка разрешений на строительство и градостроительной документации — важно удостовериться, что объект построен законно, имеет все необходимые разрешения и соответствует своему целевому назначению.
3. Ограничения на покупку земельных участков — иностранные граждане, как правило, не могут приобретать сельскохозяйственные земли, лесные участки, а также землю в некоторых охраняемых зонах. Для отдельных категорий земель могут действовать дополнительные ограничения.

При выборе надежного агентства недвижимости большая часть этих проверок обычно проводится еще до того, как объект попадает в продажу, поэтому вам не придется беспокоиться о многих юридических нюансах.

Шаг 5. Сделайте предложение и проведите переговоры

После того как вы нашли подходящую недвижимость, ваш агент поможет вам сделать официальное предложение. На практике часто вносится резервационный депозит, чтобы объект был временно снят с продажи.

Во время переговоров согласовываются цена, условия сделки, а также распределение расходов между сторонами (например, депозит, услуги нотариуса, комиссия агентства и другие расходы).

Если это предусмотрено местной практикой, стороны могут подписать предварительный договор или соглашение о резервировании объекта.

Шаг 6. Финансирование / Ипотека (при необходимости)

Если вы планируете приобрести недвижимость с использованием ипотечного кредита, заранее уточните, предоставляют ли банки Черногории ипотеку иностранным гражданам и на каких условиях. Более подробно мы рассмотрим этот вопрос далее.

В качестве альтернативы некоторые застройщики предлагают рассрочку платежа. Также важно заранее уточнить курс обмена валют, банковские комиссии и порядок международного перевода денежных средств, чтобы избежать неожиданных расходов.

Шаг 7. Подписание договора и оплата

После завершения всех юридических проверок и согласования условий сделки подписывается Договор купли-продажи недвижимости. Как правило, договор обязательно удостоверяется нотариусом.

В зависимости от условий сделки часть средств может быть размещена на эскроу-счете или депозите нотариуса до выполнения всех обязательств сторонами. После этого производится полная оплата либо платежи согласно согласованному графику, обычно посредством банковского перевода.

Шаг 8. Нотариальное удостоверение и регистрация права собственности

Договор купли-продажи обязательно удостоверяется нотариусом. Нотариус подтверждает личности сторон и проверяет комплектность представленных документов.

Если покупатель или продавец не могут присутствовать лично, сделка может быть оформлена по доверенности (Power of Attorney — POA).

После подписания договора и поступления оплаты нотариус либо представители сторон (через адвокатов) направляют документы в Кадастр недвижимости для регистрации перехода права собственности.

Шаг 9. Оплата налогов и обязательных сборов

При покупке недвижимости на вторичном рынке уплачивается налог на переход права собственности, который в большинстве случаев составляет 3% от рыночной стоимости объекта. При покупке новостройки вместо этого налога может применяться НДС.

Кроме того, необходимо учитывать расходы на:

• нотариальные услуги;
• юридическое сопровождение;
• регистрацию права собственности в кадастре;
• комиссию агентства (в зависимости от условий сделки);
• другие административные расходы.

Шаг 10. После покупки — Коммунальные услуги, вид на жительство и содержание недвижимости

После завершения покупки необходимо:

• переоформить договоры на коммунальные услуги (вода, электричество и другие) на свое имя;
• зарегистрировать право собственности в соответствующих государственных органах;
• при необходимости оформить временный вид на жительство на основании владения недвижимостью;
• учитывать регулярные расходы, такие как налог на недвижимость, обслуживание объекта и страхование.

Если вы не можете приехать в Черногорию лично, важно знать, что покупка недвижимости возможна дистанционно по доверенности. Подробнее об этом мы расскажем в одном из следующих разделов.

Сколько времени занимает процесс покупки?

Шаг	Описание	Примерный срок
1	Определение бюджета и анализ рынка	1–2 недели
2	Выбор агентства недвижимости	1–3 дня
3	Просмотр объектов или онлайн-показы	1–3 недели
4	Юридическая проверка (право собственности, разрешения, due diligence)	5–10 дней
5	Предложение и переговоры	2–5 дней
6	Финансирование или перевод денежных средств	1–2 недели (в зависимости от банка)
7	Подписание договора и визит к нотариусу	1–3 дня
8	Регистрация права собственности в кадастре	5–15 рабочих дней
9	Оплата налогов и сборов	1–2 дня
10	Переоформление коммунальных услуг и административные процедуры после покупки	3–7 дней
	Общий ориентировочный срок	4–7 недель (в сре

Сколько стоит покупка недвижимости в Черногории?

Стоимость недвижимости в Черногории существенно зависит от региона. На цену прежде всего влияет то, находится ли объект на побережье или во внутренней части страны. Немаловажную роль играет и тип недвижимости — новостройка, вторичное жилье или элитная вилла.

Также стоимость зависит от таких факторов, как вид на море, близость к пляжу и уровень развития инфраструктуры.

В самых популярных прибрежных районах, таких как Будва, Котор и Тиват, стоимость квадратного метра значительно выше для объектов с видом на море или расположенных на первой и второй береговой линии.

Во внутренних и горных регионах цены существенно ниже — стоимость квадратного метра может быть в два-три раза меньше по сравнению с побережьем.

При покупке недвижимости в новостройке также следует учитывать дополнительные расходы, связанные с парковочным местом, общими зонами и другими удобствами, которые могут увеличить общую стоимость приобретения.

Средние цены на недвижимость по регионам и типам объектов
Регион / Тип недвижимости	Цена за м² — Новостройка	Цена за м² — Вторичный рынок	Пример: квартира с 3 спальнями (≈ 80-100 м²)
Будванская ривьера (Будва, Бечичи, Рафаиловичи)	€2,500 – €4,200	€2,000 – €3,500	€220,000 – €380,000
Бока-Которский залив (Котор, Доброта, Тиват)	€2,500 – €4,500 (в престижных районах может быть выше)	€2,200 – €3,800	€240,000 – €420,000
Херцег-Нови и прилегающие прибрежные районы	€2,000 – €3,200	€1,500 – €2,500	€160,000 – €300,000
Барская и Ульциньская ривьера	€1,500 – €2,200	€1,200 – €1,800	€130,000 – €200,000
Подгорица (столица и городские районы)	€1,900 – €2,500	€1,400 – €1,900	€150,000 – €250,000
Северные и горные регионы (например, Колашин, Жабляк)	€1,200 – €1,800	€900 – €1,400	€100,000 – €160,000
Элитные виллы и прибрежная недвижимость (Porto Montenegro, Luštica Bay и другие престижные районы)	€5,000+, в самых престижных районах €9,000 – €15,000+	Вторичная недвижимость в этих районах встречается редко	€600,000 – €3,000,000+

Нужно ли иметь вид на жительство или визу для покупки недвижимости в Черногории?

Нет, не нужно. Иностранные граждане могут свободно приобретать недвижимость в Черногории без необходимости получать вид на жительство или визу. Рынок полностью открыт для иностранных покупателей, и ограничений по гражданству не существует.

Черногория активно приветствует иностранные инвестиции, поэтому покупатели приезжают сюда со всего мира.

Однако важно понимать, что покупка недвижимости не предоставляет автоматически вид на жительство или гражданство. Программа получения гражданства за инвестиции действовала в Черногории до конца 2022 года и была прекращена после рекомендаций Европейского союза.

Сегодня владение недвижимостью является одним из оснований для получения временного вида на жительство, которым пользуются многие иностранные собственники, планирующие проводить в стране длительное время. Разрешение обычно выдается сроком на один год и может ежегодно продлеваться при условии сохранения права собственности на недвижимость и соблюдения требований законодательства.

Подводя итог: для покупки недвижимости в Черногории не требуется иметь статус резидента, однако важно понимать, что получение вида на жительство и гражданства сегодня является отдельной процедурой и не происходит автоматически после покупки недвижимости.

Могут ли иностранцы покупать земельные участки в Черногории?

Для иностранных граждан существуют определенные ограничения при покупке земельных участков в Черногории. Покупка квартир, домов и коммерческой недвижимости не ограничена, однако правила приобретения земли различаются в зависимости от того, выступаете ли вы как физическое лицо или как юридическое лицо.

Для физических лиц:

Иностранные граждане не могут напрямую приобретать следующие категории земель:

• сельскохозяйственные земли площадью более 5 000 м²;
• лесные участки;
• земельные участки на островах;
• земельные участки, расположенные в пределах 1 км от государственной границы;
• земельные участки в национальных парках;
• объекты, имеющие культурное или государственное значение.

Если вас интересуют сельскохозяйственные или лесные земли, приобрести участок площадью до 5 000 м² можно только в том случае, если он является частью объекта жилой недвижимости (например, дома с прилегающим земельным участком).

Для юридических лиц

Если вы регистрируете компанию в Черногории, правила становятся значительно более гибкими.

Юридическое лицо, зарегистрированное в Черногории, может приобретать любые виды земельных участков, включая сельскохозяйственные и лесные земли, без ограничений, которые распространяются на физических лиц.

Именно поэтому многие иностранные инвесторы, реализующие проекты в сфере туризма, сельского хозяйства или строительства, выбирают этот вариант. Регистрация компании в Черногории является относительно простой процедурой, а иностранные граждане могут владеть компанией на 100%.

Нужен ли адвокат при покупке недвижимости в Черногории?

Краткий ответ — нет. Закон не требует обязательного участия адвоката при покупке недвижимости, однако это настоятельно рекомендуется.

Ваш адвокат защищает ваши интересы на протяжении всей сделки. В его обязанности входит проверка права собственности, наличия задолженностей, ипотек, разрешений на строительство и всей юридической документации.

Кроме того, адвокат проверяет договор купли-продажи, чтобы убедиться, что все его условия являются законными, прозрачными и справедливыми. Это особенно важно при покупке вторичной недвижимости, старых домов с неполной документацией или объектов, расположенных в районах со сложными строительными нормами.

Если вы не можете лично присутствовать в Черногории, адвокат сможет представлять ваши интересы по доверенности. Он взаимодействует с нотариусом, налоговыми органами и другими государственными учреждениями, полностью сопровождая сделку от вашего имени.

Расходы на юридическое сопровождение — это инвестиция в вашу безопасность и защита от дорогостоящих ошибок, которые могут возникнуть в процессе покупки недвижимости.

Можно ли купить недвижимость в Черногории дистанционно?

Да. Покупка недвижимости в Черногории без личного присутствия полностью возможна, и многие иностранные покупатели сегодня выбирают именно этот вариант.

Для этого необходимо оформить доверенность (Power of Attorney — POA), которая предоставляет вашему адвокату или другому доверенному лицу право действовать от вашего имени. Доверенность должна быть нотариально заверена в вашей стране и, в большинстве случаев, апостилирована, чтобы иметь юридическую силу в Черногории.

После получения доверенности ваш адвокат сможет:

• провести юридическую проверку объекта;
• подготовить договор купли-продажи;
• подписать документы у нотариуса;
• оплатить налог на переход права собственности;
• зарегистрировать право собственности в кадастре.

Оплата обычно осуществляется посредством международного банковского перевода напрямую продавцу или на эскроу-счет нотариуса, что обеспечивает безопасность и прозрачность сделки.

Могут ли иностранцы получить ипотеку в Черногории?

Иностранные граждане могут оформить ипотечный кредит в Черногории, однако этот процесс значительно сложнее, чем для местных жителей.

Лишь некоторые банки предоставляют ипотеку нерезидентам, и большинство из них требует существенный первоначальный взнос. Обычно он составляет 30-40% стоимости недвижимости.

Процентные ставки, как правило, выше, чем в странах Западной Европы, и обычно находятся в диапазоне 6-8%. Кроме того, срок кредитования для иностранных граждан чаще всего ограничивается 5-10 годами.

Практически каждый банк потребует предоставить:

• подтверждение стабильного дохода;
• выписки с банковских счетов;
• а в некоторых случаях — дополнительное обеспечение на территории Черногории.

Из-за достаточно строгих требований большинство иностранных покупателей предпочитает оплачивать покупку собственными средствами либо оформлять кредит в банке своей страны.

Если вы планируете воспользоваться ипотекой в Черногории, рекомендуется начать подготовку заранее, так как банки требуют большой пакет документов.

Какие регионы Черногории наиболее привлекательны для инвестиций?

Наиболее привлекательными регионами для инвестиций в Черногории являются прибрежные города, а также центральная и северная части страны.

Выбор оптимального региона зависит от ваших целей, поскольку каждый рынок имеет свои преимущества.

Будва считается главным туристическим центром страны и обеспечивает самый высокий спрос на краткосрочную аренду в летний сезон. Это позволяет получать стабильный доход от аренды, однако стоимость недвижимости здесь также одна из самых высоких.

Котор и Бока-Которский залив особенно популярны среди покупателей, ценящих историческую архитектуру и особую атмосферу региона. Благодаря большому количеству круизных туристов спрос на краткосрочную аренду остается стабильно высоким.

Инвесторы, заинтересованные в элитной недвижимости, чаще всего выбирают Porto Montenegro и Luštica Bay в Тивате. Эти современные комплексы предлагают объекты премиум-класса с высоким инвестиционным потенциалом.

Более доступной альтернативой являются Херцег-Нови и Бар.

Херцег-Нови активно развивается благодаря строительству современной марины и обладает хорошим потенциалом для получения дохода от аренды. Бар известен более доступными ценами, развитием инфраструктуры и большим количеством туристов в высокий сезон.

Подгорица, столица Черногории, отличается стабильным рынком долгосрочной аренды благодаря местным жителям, иностранным специалистам и студентам. Доходность здесь обычно ниже, чем на побережье, однако спрос остается стабильным в течение всего года.

Любителям горной природы стоит обратить внимание на Колашин и Жабляк. Эти курорты известны своими горнолыжными центрами и зимним туризмом, при этом стоимость недвижимости здесь остается значительно ниже, чем на побережье.

Если вашей целью является получение высокого дохода от краткосрочной аренды и рост стоимости недвижимости, лучшими вариантами станут Будва, Котор и Тиват. Если же вы ориентируетесь на стабильные долгосрочные инвестиции с более низким порогом входа, хорошим выбором будут Подгорица, Колашин и Жабляк.

Какова текущая доходность от сдачи недвижимости в аренду в Черногории?

По состоянию на II квартал 2025 года средняя валовая доходность от сдачи недвижимости в аренду в Черногории составляла около 5,62%. В популярных туристических районах побережья этот показатель может быть еще выше.

Доходность существенно зависит от города, площади и типа недвижимости. Прибрежные города с развитой туристической инфраструктурой приносят наиболее высокую прибыль, тогда как во внутренних регионах доходность ниже, но и инвестиционные риски значительно меньше.

Средняя валовая доходность от аренды по городам (2025)
Город	Валовая доходность от аренды (среднегодовая)	Пример объекта / Комментарий
Подгорица	~ 6.4 %	Квартиры с 1-3 спальнями. Стабильный рынок долгосрочной аренды.
Будва	~ 5.9 %	Квартиры на побережье с высоким сезонным спросом.
Тиват	~ 4.6 %	Элитная недвижимость. Высокая стоимость покупки снижает общую доходность.

Какие налоги и сборы необходимо оплатить?

Если вы решили купить недвижимость в Черногории, важно заранее понимать, какие налоги и расходы вас ожидают. Ниже приведен обзор основных платежей, связанных с покупкой недвижимости.

Единовременные расходы при покупке недвижимости
Расход	Когда применяется	Обычная сумма
Налог на переход права собственности (только вторичный рынок)	При второй и последующих продажах недвижимости (не применяется при первой продаже от застройщика)	Прогрессивная ставка с 1 января 2024 года: 3% для стоимости до €150 000; затем €4 500 + 5% от суммы свыше €150 000 до €500 000; затем €22 000 + 6% от суммы свыше €500 000. Налог необходимо оплатить в течение 15 дней после завершения сделки.
НДС (только новостройки)	При первой продаже нового объекта недвижимости застройщиком, зарегистрированным как плательщик НДС	21% НДС начисляется на стоимость покупки. В этом случае налог на переход права собственности не уплачивается.
Услуги нотариуса	Для всех сделок (нотариальное удостоверение договора является обязательным	Обычно €350 — €500 для объектов средней стоимости + 21% НДС.
Услуги адвоката (юридическая проверка и сопровождение сделки)	Зависит от сложности сделки и региона	В среднем около €1 200 за стандартную сделку.
Услуги переводчика	Если одна из сторон не является резидентом или не владеет местным языком	Обычно около €20 за страницу письменного перевода и €50 за час устного перевода. Присутствие переводчика при подписании договора обязательно в подобных случаях.
Регистрация в кадастре	Регистрация права собственности и получение выписок	Небольшие административные сборы, размер которых зависит от муниципалитета. Часто оформляются нотариусом или адвокатом.
Банковские переводы	При международных переводах или использовании эскроу-счета	Около 0,25% — 1%, в зависимости от банка и способа перевода.
Комиссия агентства недвижимости	В соответствии с условиями сделки	Обычно оплачивается продавцом и уже включена в стоимость объекта. Покупатель, как правило, комиссию не оплачивает, если не согласовано иное.

Можно ли получить вид на жительство или гражданство Черногории через покупку недвижимости?

Покупка недвижимости в Черногории не предоставляет автоматически право на получение вида на жительство или гражданства. Однако существуют два отдельных варианта, которые следует различать: временный вид на жительство и гражданство по натурализа

Вид на жительство на основании владения недвижимостью

Владение недвижимостью является одним из самых распространенных и простых оснований для получения временного вида на жительство.

• Такое разрешение обычно выдается сроком на один год и может ежегодно продлеваться, пока недвижимость остается в вашей собственности.
• Оно позволяет находиться в Черногории дольше стандартного туристического срока и проживать в стране продолжительное время.
• Хотя временный вид на жительство не предоставляет всех преимуществ постоянного проживания, для большинства иностранных владельцев недвижимости это удобное и практичное решение.

Программа получения гражданства за инвестиции (больше не действует)

Черногория некоторое время предлагала программу гражданства за инвестиции (CBI), которая была запущена в 2019 году.

В рамках этой программы иностранные граждане могли получить черногорский паспорт, инвестируя в одобренные государством проекты недвижимости и оплачивая дополнительные государственные сборы.

Однако под давлением Европейского союза программа была официально прекращена в конце 2022 года. С этого момента покупка недвижимости больше не является основанием для получения гражданства.

Получение гражданства сегодня

В настоящее время иностранные граждане могут получить гражданство Черногории только через стандартную процедуру натурализации.

Как правило, для этого необходимо:

• иметь постоянный вид на жительство (который обычно можно получить после не менее пяти лет непрерывного временного проживания);
• подтвердить интеграцию в черногорское общество;
• выполнить другие требования законодательства, включая проверку благонадежности и знание языка, если это необходимо.

На практике большинство иностранных владельцев недвижимости используют свое право собственности для получения и ежегодного продления временного вида на жительство, и лишь небольшая часть спустя несколько лет проходит процедуру получения гражданства путем натурализации.

Стоит ли покупать недвижимость в Черногории в 2025 году?

Да. Покупка недвижимости в Черногории в 2025 году остается отличным решением как для иностранных инвесторов, так и для тех, кто ищет новый дом на побережье Адриатического моря.

Рынок открыт для иностранных покупателей, стоимость недвижимости по-прежнему остается конкурентоспособной по сравнению со многими другими средиземноморскими странами, а владение недвижимостью дает возможность оформить временный вид на жительство.

Благодаря стабильному развитию туризма, благоприятной налоговой системе и сохраняющемуся интересу со стороны международных инвесторов рынок недвижимости Черногории продолжает демонстрировать высокий потенциал.

Независимо от того, ищете ли вы недвижимость для постоянного проживания, отдыха или инвестиций, Черногория остается одним из самых привлекательных направлений Европы, предлагая широкий выбор объектов и хорошие перспективы долгосрочного роста их стоимости.