Immobilienkauf in Montenegro: So kaufen Sie als Ausländer eine Immobilie

Montenegro zählt seit Jahren zu den attraktivsten Ländern Europas für den Immobilienkauf.

Das Potenzial des Landes wurde zunächst von Käufern aus der Region erkannt, wenig später folgten Investoren und Privatkäufer aus aller Welt. Das kleine Balkanland entwickelte sich zu einem weitaus gefragteren Immobilienmarkt, als viele erwartet hatten. Nach Angaben der Zentralbank Montenegros flossen allein in den ersten fünf Monaten des Jahres 2025 rund 86 % aller ausländischen Investitionen in den Immobiliensektor.

Diese Zahlen sprechen für sich: Häuser und Wohnungen an der Adriaküste erfreuen sich großer Beliebtheit. Besonders gefragt sind nach wie vor Budva und die Bucht von Kotor. Die meisten Käufer kommen aus Serbien, Deutschland, der Türkei, den Vereinigten Arabischen Emiraten sowie aus den USA und Großbritannien.

Wenn auch Sie den Kauf einer Immobilie in Montenegro in Betracht ziehen, sind Sie hier genau richtig. In diesem Leitfaden erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Ausländer in Montenegro eine Immobilie erwerben können. Außerdem informieren wir Sie über die wichtigsten Abläufe, die anfallenden Kosten sowie die interessantesten Regionen für einen Immobilienkauf im Jahr 2025.

Immobilienkauf in Montenegro – Schritt für Schritt

Wenn Sie als ausländischer Staatsbürger eine Immobilie in Montenegro kaufen möchten, ist der Ablauf unkompliziert, sobald Sie die wichtigsten Schritte kennen. Nachfolgend finden Sie den Kaufprozess, wie er sich nach der aktuellen Gesetzeslage und der gängigen Praxis im Jahr 2025 gestaltet. Bevor Sie jedoch einen Vertrag unterschreiben, empfiehlt es sich immer, alle Einzelheiten mit einem örtlichen Rechtsanwalt oder einer seriösen Immobilienagentur zu prüfen.

Schritt 1: Definieren Sie Ihre Ziele, Ihr Budget und Ihre Anforderungen

Überlegen Sie zunächst, welche Art von Immobilie Sie suchen. Soll es eine Wohnung, eine Villa, ein Haus oder vielleicht ein Baugrundstück sein? Wie viele Schlafzimmer benötigen Sie? Ist ein Balkon oder eine Terrasse wichtig?

Anschließend sollten Sie die gewünschten Regionen auswählen. Bevorzugen Sie die Küste, die Berge oder das Landesinnere? Jede Region unterscheidet sich hinsichtlich Preisniveau, Vermietungspotenzial und Infrastruktur.

Auf Grundlage von Immobilientyp, Größe und Lage können Sie Ihr Budget festlegen. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur den Kaufpreis, sondern auch zusätzliche Kosten wie Steuern, Notargebühren, Anwaltskosten, Versorgungsanschlüsse, Instandhaltung und weitere Nebenkosten. Je nach Quelle liegen diese Zusatzkosten in der Regel bei etwa 3 – 8 % des Kaufpreises. Darauf gehen wir später noch genauer ein.

Schritt 2: Informieren Sie sich über den Markt und suchen Sie nach Immobilienangebote

Nutzen Sie Immobilienportale, Online-Plattformen und lokale Makler, um sich einen Überblick über die verfügbaren Objekte in Ihren Wunschregionen zu verschaffen. Wenn möglich, besichtigen Sie die Immobilien persönlich. Falls dies nicht möglich ist, lassen Sie sich detaillierte Fotos oder eine Videobesichtigung zusenden.

Berücksichtigen Sie sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien. Bei Neubauten fällt in der Regel Mehrwertsteuer an, außerdem kann es zu Verzögerungen bei der Fertigstellung kommen. Bei Bestandsimmobilien sollten insbesondere die Baugenehmigungen und die vollständige Dokumentation sorgfältig geprüft werden.

Schritt 3: Beauftragen Sie eine vertrauenswürdige Immobilienagentur

Wählen Sie eine lizenzierte Immobilienagentur mit gutem Ruf. Besonders vorteilhaft ist es, wenn die Agentur Erfahrung mit internationalen Käufern besitzt und transparente Provisionsmodelle anbietet. Montenegro Property ist aufgrund seines umfangreichen Immobilienportfolios in ganz Montenegro sowie der langjährigen Erfahrung mit internationalen Kunden eine zuverlässige Wahl.

Ihr Immobilienmakler unterstützt Sie bei Besichtigungen, Preisverhandlungen, der Kommunikation mit dem Verkäufer, der Beschaffung aller notwendigen Unterlagen sowie bei allen weiteren Schritten des Kaufprozesses.

Schritt 4: Due Diligence – Rechtliche Prüfung

Bevor Sie ein offizielles Kaufangebot abgeben, sollten folgende Punkte – in der Regel durch einen örtlichen Rechtsanwalt – geprüft werden:

1. Eigentumsnachweis – Es muss überprüft werden, ob der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und ob Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte oder offene Steuerschulden bestehen.
2. Baugenehmigungen und Bebauungsvorschriften – Es sollte sichergestellt werden, dass die Immobilie ordnungsgemäß genehmigt wurde, legal errichtet ist und ihrer genehmigten Nutzung entspricht.
3. Beschränkungen beim Grundstückserwerb – Ausländische Privatpersonen dürfen bestimmte Arten von Grundstücken, wie landwirtschaftliche Flächen, Waldgrundstücke oder Grundstücke in geschützten Gebieten, grundsätzlich nicht erwerben. Je nach Grundstück können weitere Einschränkungen gelten.

Wenn Sie mit einer seriösen Immobilienagentur zusammenarbeiten, werden viele dieser Prüfungen bereits durchgeführt, bevor die Immobilie überhaupt zum Verkauf angeboten wird. Dadurch reduziert sich Ihr Risiko erheblich.

Schritt 5: Angebot abgeben und verhandeln

Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, unterstützt Sie Ihr Immobilienmakler dabei, ein Kaufangebot abzugeben. Häufig wird zunächst eine Reservierungsgebühr gezahlt, damit die Immobilie vorübergehend vom Markt genommen wird.

Anschließend werden Kaufpreis, Vertragsbedingungen sowie die Verteilung der Kosten – beispielsweise für Reservierung, Notar oder Maklerprovision – zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt.

Falls es der üblichen Praxis entspricht, kann außerdem ein Vorvertrag oder eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen werden.

Schritt 6: Finanzierung / Hypothek (falls erforderlich)

Wenn Sie den Kauf über eine Hypothek finanzieren möchten, sollten Sie zunächst prüfen, ob montenegrinische Banken Kredite an ausländische Staatsbürger vergeben und welche Voraussetzungen dafür gelten. Darauf gehen wir später noch ausführlicher ein.

Alternativ bieten einige Bauträger Ratenzahlungen direkt über den Entwickler an. Achten Sie außerdem auf Wechselkurse, Bankgebühren und die Abwicklung internationaler Überweisungen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

Schritt 7: Vertragsunterzeichnung und Zahlung

Sobald alle rechtlichen Prüfungen abgeschlossen sind und sich beide Parteien auf die Vertragsbedingungen geeinigt haben, wird der Kaufvertrag unterzeichnet. Dieser muss in der Regel notariell beurkundet werden.

Je nach Vereinbarung kann ein Teil des Kaufpreises zunächst auf ein Treuhandkonto (Escrow) oder ein Notaranderkonto eingezahlt werden. Anschließend erfolgt die vollständige Zahlung beziehungsweise die Zahlung gemäß dem vereinbarten Zahlungsplan – üblicherweise per Banküberweisung.

Schritt 8: Notar und Eigentumsübertragung

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar überprüft die Identität der Vertragsparteien sowie sämtliche erforderlichen Unterlagen.

Ist der Käufer oder Verkäufer nicht persönlich anwesend, kann die Abwicklung über eine Vollmacht (Power of Attorney – POA) erfolgen.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags und dem Zahlungseingang übermittelt der Notar oder der bevollmächtigte Rechtsanwalt die Unterlagen an das Katasteramt, damit das Eigentum offiziell auf den Käufer übertragen wird.

Schritt 9: Steuern und Gebühren bezahlen

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt in den meisten Fällen eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3 % des Marktwertes an. Beim Erwerb einer Neubauimmobilie kann stattdessen die Mehrwertsteuer erhoben werden.

Darüber hinaus sollten Sie folgende Kosten einplanen:

• Notargebühren
• Anwaltskosten
• Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch/Kataster
• Maklerprovision (je nach Vereinbarung)
• weitere Verwaltungsgebühren

Schritt 10: Nach dem Kauf – Versorgungsverträge, Aufenthaltserlaubnis und Instandhaltung

Nach Abschluss des Immobilienkaufs sollten Sie:

• Strom-, Wasser- und sonstige Versorgungsverträge auf Ihren Namen umschreiben lassen.
• Ihr Eigentum bei den zuständigen Behörden registrieren.
• Falls Sie länger in Montenegro bleiben möchten, die Möglichkeiten einer befristeten Aufenthaltserlaubnis aufgrund des Immobilienbesitzes prüfen.
• Laufende Kosten wie Grundsteuer, Instandhaltung und Gebäudeversicherung berücksichtigen.

Sollten Sie während des Kaufprozesses nicht nach Montenegro reisen können, ist auch ein Immobilienkauf aus der Ferne mittels Vollmacht möglich. Darauf gehen wir in einem der folgenden Abschnitte näher ein.

Wie lange dauert der Kaufprozess?

Schritt	Beschreibung	Geschätzte Dauer
1	Budget festlegen und den Markt analysieren	1–2 Wochen
2	Immobilienagentur beauftragen	1–3 Tage
3	Besichtigungen oder virtuelle Rundgänge	1–3 Wochen
4	Rechtliche Prüfung (Eigentum, Genehmigungen, Due Diligence)	5–10 Tage
5	Angebot und Preisverhandlungen	2–5 Tage
6	Finanzierung oder Geldtransfer	1–2 Wochen(je nach Bank)
7	Vertragsunterzeichnung und Notartermin	1–3 Tage
8	Eintragung ins Grundbuch/Kataster	5–15 Arbeitstage
9	Zahlung von Steuern und Gebühren	1–2 Tage
10	Ummeldung der Versorgungsverträge und weitere Formalitäten	3–7 Tage
	Geschätzte Gesamtdauer	4–7 Wochen (durchschnittlich)

Wie viel kostet der Kauf einer Immobilie in Montenegro?

Die Immobilienpreise in Montenegro unterscheiden sich je nach Region erheblich. Entscheidend ist unter anderem, ob Sie eine Immobilie an der Küste oder im Landesinneren erwerben möchten. Auch die Art der Immobilie – Neubau, Bestandsimmobilie oder Luxusvilla – beeinflusst den Preis maßgeblich.

Darüber hinaus spielen Faktoren wie Meerblick, Nähe zum Strand und die vorhandene Infrastruktur eine wichtige Rolle.

In den beliebtesten Küstenregionen wie Budva, Kotor und Tivat liegen die Quadratmeterpreise für Immobilien mit Meerblick oder in erster beziehungsweise zweiter Reihe zum Meer deutlich höher.

In den Regionen im Landesinneren oder in den Berggebieten sind die Preisunterschiede erheblich. Dort kann der Quadratmeterpreis zwei- bis dreimal niedriger sein als an der Küste.

Beim Kauf einer Neubauimmobilie sollten außerdem zusätzliche Kosten für Stellplätze, Gemeinschaftseinrichtungen und andere Ausstattungsmerkmale berücksichtigt werden, die den Gesamtpreis erhöhen können.

Durchschnittliche Immobilienpreise nach Region und Immobilientyp
Region / Immobilientyp	Preis pro m² – Neubau	Preis pro m² – Bestandsimmobilie	Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung (ca. 80 – 100 m²)
Budva Riviera (Budva, Bečići, Rafailovići)	€2,500 – €4,200	€2,000 – €3,500	€220,000 – €380,000
Bucht von Kotor (Kotor, Dobrota, Tivat)	€2,500 – €4,500 (in Premiumlagen auch höher)	€2,200 – €3,800	€240,000 – €420,000
Herceg Novi und umliegende Küstenregionen	€2,000 – €3,200	€1,500 – €2,500	€160,000 – €300,000
Bar- und Ulcinj-Riviera	€1,500 – €2,200	€1,200 – €1,800	€130,000 – €200,000
Podgorica (Hauptstadt und Stadtgebiete)	€1,900 – €2,500	€1,400 – €1,900	€150,000 – €250,000
Berg- und Binnenregionen (z. B. Kolašin, Žabljak)	€1,200 – €1,800	€900 – €1,400	€100,000 – €160,000
Luxusvillen und Immobilien direkt am Meer (Premiumlagen wie Porto Montenegro und Luštica Bay)	€5,000+, in Spitzenlagen €9,000 – €15,000+	Bestandsimmobilien in diesen Lagen sind selten	€600,000 – €3,000,000+

Benötige ich eine Aufenthaltserlaubnis oder ein Visum, um in Montenegro eine Immobilie zu kaufen?

Nein. Für den Kauf einer Immobilie in Montenegro benötigen Sie weder eine Aufenthaltserlaubnis noch ein Visum. Der Immobilienmarkt steht internationalen Käufern offen und es bestehen keine Einschränkungen aufgrund der Staatsangehörigkeit.

Montenegro begrüßt ausländische Investitionen ausdrücklich, weshalb Käufer aus der ganzen Welt hier Immobilien erwerben.

Wichtig ist jedoch zu wissen, dass der Erwerb einer Immobilie nicht automatisch zu einer Aufenthaltserlaubnis oder der montenegrinischen Staatsbürgerschaft führt. Das Programm zur Erlangung der Staatsbürgerschaft durch Investitionen wurde Ende 2022 auf Empfehlung der Europäischen Union eingestellt.

Heute kann der Besitz einer Immobilie als Grundlage für die Beantragung einer befristeten Aufenthaltserlaubnis dienen. Viele ausländische Eigentümer nutzen diese Möglichkeit, wenn sie einen längeren Aufenthalt in Montenegro planen. Die Aufenthaltserlaubnis wird in der Regel für ein Jahr erteilt und kann jährlich verlängert werden, solange die Immobilie in Ihrem Eigentum bleibt und alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Zusammenfassend gilt: Sie müssen kein Einwohner Montenegros sein, um dort eine Immobilie zu kaufen. Aufenthaltserlaubnis und Staatsbürgerschaft sind jedoch eigenständige Verfahren und werden seit 2022 nicht mehr automatisch durch den Immobilienkauf ermöglicht.

Können Ausländer in Montenegro Grundstücke kaufen?

Beim Erwerb von Grundstücken gelten für ausländische Staatsbürger bestimmte Einschränkungen. Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien können ohne besondere Beschränkungen erworben werden. Für Grundstücke gelten jedoch unterschiedliche Regelungen – je nachdem, ob Sie als Privatperson oder über ein Unternehmen kaufen.

Für Privatpersonen

Ausländische Privatpersonen dürfen folgende Grundstücksarten grundsätzlich nicht direkt erwerben:

• landwirtschaftliche Flächen mit einer Größe von mehr als 5.000 m²;
• Waldgrundstücke;
• Grundstücke auf Inseln;
• Grundstücke innerhalb eines 1-km-Grenzstreifens;
• Grundstücke in Nationalparks;
• Flächen von kultureller oder sicherheitspolitischer Bedeutung.

Land- oder Waldflächen bis zu 5.000 m² dürfen erworben werden, wenn sie zusammen mit einem Wohngebäude verkauft werden, beispielsweise einem Wohnhaus oder Bauernhof.

Für Unternehmen

Deutlich flexibler sind die Regelungen beim Erwerb über eine in Montenegro registrierte Gesellschaft.

Ein montenegrinisches Unternehmen kann sämtliche Grundstücksarten erwerben – einschließlich landwirtschaftlicher Flächen und Waldgrundstücke – ohne die Beschränkungen, die für Privatpersonen gelten.

Aus diesem Grund entscheiden sich viele ausländische Investoren, die Projekte in den Bereichen Tourismus, Landwirtschaft oder Bauwesen realisieren möchten, für die Gründung einer Gesellschaft in Montenegro. Die Unternehmensgründung ist vergleichsweise unkompliziert und kann sich vollständig im ausländischen Eigentum befinden.

Benötige ich beim Immobilienkauf in Montenegro einen Anwalt?

Die kurze Antwort lautet: Nein. Gesetzlich vorgeschrieben ist die Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht, sie wird jedoch dringend empfohlen.

Ein Anwalt schützt Ihre Interessen während des gesamten Kaufprozesses. Dazu gehören unter anderem die Prüfung der Eigentumsverhältnisse, möglicher Belastungen oder Hypotheken, offener Verbindlichkeiten sowie der Baugenehmigungen und der vollständigen Dokumentation.

Darüber hinaus überprüft der Anwalt den Kaufvertrag, damit sämtliche Vertragsbedingungen rechtlich wirksam, transparent und fair sind. Dies ist besonders wichtig beim Kauf von Bestandsimmobilien, älteren Gebäuden mit unvollständigen Unterlagen oder Immobilien in Gebieten mit komplexeren Bauvorschriften.

Falls Sie nicht persönlich nach Montenegro reisen können, kann Ihr Anwalt Sie auf Grundlage einer Vollmacht (Power of Attorney – POA) vertreten. Er übernimmt dann die Kommunikation mit Notaren, Behörden und dem Katasteramt und kann den gesamten Kaufprozess in Ihrem Namen abwickeln.

Die Kosten für die anwaltliche Begleitung bieten zusätzliche Sicherheit und helfen dabei, kostspielige Fehler während des Immobilienkaufs zu vermeiden.

Kann ich eine Immobilie in Montenegro aus der Ferne kaufen?

Ja. Der Kauf einer Immobilie in Montenegro ist auch ohne persönliche Anwesenheit möglich. Viele ausländische Käufer entscheiden sich heute für diese Vorgehensweise.

Hierfür benötigen Sie eine Vollmacht (Power of Attorney – POA), mit der Sie Ihren Rechtsanwalt oder eine andere Vertrauensperson bevollmächtigen, den gesamten Kaufprozess in Ihrem Namen abzuwickeln. Die Vollmacht muss in Ihrem Heimatland notariell beglaubigt und in den meisten Fällen mit einer Apostille versehen werden, damit sie in Montenegro anerkannt wird.

Nach Erteilung der Vollmacht kann Ihr Anwalt:

• die rechtliche Prüfung der Immobilie durchführen;
• den Kaufvertrag vorbereiten;
• die Unterlagen beim Notar unterzeichnen;
• die Grunderwerbsteuer bezahlen;
• die Eigentumsübertragung im Kataster registrieren.

Die Zahlung erfolgt in der Regel per internationaler Banküberweisung – entweder direkt an den Verkäufer oder auf ein Treuhandkonto des Notars. Dadurch wird eine sichere und transparente Abwicklung der Transaktion gewährleistet.

Können Ausländer in Montenegro eine Hypothek aufnehmen?

usländische Staatsbürger können in Montenegro eine Hypothek beantragen, allerdings ist das Verfahren deutlich anspruchsvoller als für Einheimische.

Nur wenige Banken vergeben Hypothekendarlehen an Nichtansässige. In den meisten Fällen verlangen sie eine Eigenkapitalquote von 30 – 40 % des Immobilienwertes.

Die Zinssätze liegen in der Regel zwischen 6 – 8 % und sind damit häufig höher als in Westeuropa. Zudem ist die Laufzeit für ausländische Kreditnehmer meist auf 5 – 10 Jahre begrenzt.

Banken verlangen üblicherweise:

einen Nachweis über ein regelmäßiges Einkommen;
Kontoauszüge;
und in manchen Fällen zusätzliche Sicherheiten innerhalb Montenegros.

Aufgrund dieser Anforderungen entscheiden sich viele internationale Käufer dafür, die Immobilie entweder vollständig aus Eigenmitteln zu bezahlen oder eine Finanzierung über eine Bank im Heimatland zu organisieren.

Wenn Sie eine Hypothek in Montenegro aufnehmen möchten, sollten Sie den Finanzierungsprozess frühzeitig planen, da die Banken umfangreiche Unterlagen verlangen.

Welche Regionen in Montenegro eignen sich am besten für Investitionen?

Die beliebtesten Regionen für Immobilieninvestitionen befinden sich an der Adriaküste sowie im zentralen und nördlichen Teil Montenegros.

Welche Region für Sie am besten geeignet ist, hängt von Ihren persönlichen Zielen ab, da jede Region unterschiedliche Vorteile bietet.

Budva gilt als wichtigstes Touristenzentrum des Landes und verzeichnet in den Sommermonaten die höchste Nachfrage nach Ferienunterkünften. Dadurch lassen sich attraktive Mieteinnahmen erzielen, allerdings zählen die Immobilienpreise hier ebenfalls zu den höchsten in Montenegro.

Kotor und die Bucht von Kotor sprechen vor allem Käufer an, die historischen Charme und mediterranes Flair schätzen. Dank der zahlreichen Kreuzfahrttouristen besteht das ganze Jahr über eine stabile Nachfrage nach kurzfristigen Vermietungen.

Wer im Luxussegment investieren möchte, entscheidet sich häufig für Porto Montenegro oder Luštica Bay in Tivat. Diese exklusiven Wohnanlagen bieten hochwertige Immobilien mit hervorragendem Wertsteigerungspotenzial.

Etwas günstigere Alternativen an der Küste sind Herceg Novi und Bar.

Herceg Novi profitiert vom Ausbau seines Yachthafens und bietet gute Chancen für attraktive Mieteinnahmen. Bar überzeugt dagegen durch niedrigere Immobilienpreise, eine gut ausgebaute Infrastruktur und viele Besucher während der Urlaubssaison.

Podgorica, die Hauptstadt Montenegros, bietet einen stabilen Markt für langfristige Vermietungen. Die Nachfrage stammt vor allem von Einheimischen, internationalen Fachkräften und Studenten. Zwar sind die Mietrenditen etwas geringer als an der Küste, dafür bleibt die Nachfrage das ganze Jahr über konstant.

Auch die Bergregionen Kolašin und Žabljak gewinnen zunehmend an Bedeutung. Sie sind vor allem für ihre Skigebiete und den Wintertourismus bekannt und bieten deutlich günstigere Einstiegspreise als die Küstenregionen.

Wenn Sie vor allem auf kurzfristige Vermietung und Wertsteigerung setzen, gehören Budva, Kotor und Tivat zu den attraktivsten Standorten. Für langfristige und stabile Investitionen mit niedrigeren Einstiegskosten sind Podgorica, Kolašin und Žabljak eine ausgezeichnete Wahl.

Wie hoch sind die aktuellen Mietrenditen in Montenegro?

Im 2. Quartal 2025 lag die durchschnittliche Bruttomietrendite in Montenegro bei etwa 5,62 %. In stark nachgefragten Küstenregionen mit ausgeprägtem Tourismus können die Renditen sogar noch höher ausfallen.

Die tatsächliche Mietrendite hängt von der Stadt, der Größe und der Art der Immobilie ab. Küstenorte mit einer gut entwickelten Tourismusbranche erzielen in der Regel die höchsten Renditen, während im Landesinneren zwar geringere Erträge, dafür aber auch niedrigere Investitionsrisiken zu erwarten sind.

Durchschnittliche Bruttomietrenditen nach Städten (2025)
Stadt	Bruttomietrendite (Jahresdurchschnitt)	Beispiel / Kommentar
Podgorica	~ 6.4 %	Wohnungen mit 1 bis 3 Schlafzimmern – stabiler Markt für langfristige Vermietungen
Budva	~ 5.9 %	Küstenwohnungen mit hoher saisonaler Nachfrage
Tivat	~ 4.6 %	Luxusimmobilien – hohe Kaufpreise führen zu geringeren Mietrenditen

Welche Steuern und Gebühren fallen beim Immobilienkauf an?

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Montenegro entschieden haben, sollten Sie auch die damit verbundenen Steuern und Nebenkosten kennen. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die wichtigsten Kosten, die beim Immobilienkauf anfallen.

Einmalige Kaufnebenkosten
Kosten	Wann fallen sie an?	Übliche Höhe
Grunderwerbsteuer (nur Bestandsimmobilien)	Beim zweiten und jedem weiteren Verkauf einer Immobilie (nicht beim Erstverkauf durch einen Bauträger)	Progressive Steuersätze seit dem 1. Januar 2024: 3 % bis 150.000 €, anschließend 4.500 € + 5 % des Betrags über 150.000 € bis 500.000 €, danach 22.000 € + 6 % des Betrags über 500.000 €. Die Steuer ist innerhalb von 15 Tagen nach Abschluss des Kaufs zu entrichten.
Mehrwertsteuer (nur Neubauten)	Beim Erstverkauf einer neu errichteten Immobilie durch einen mehrwertsteuerpflichtigen Bauträger	21 % Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis. In diesem Fall fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Notargebühren	Für alle Kaufverträge (die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben)	In der Regel 350 – 500 € für Immobilien im mittleren Preissegment zuzüglich 21 % Mehrwertsteuer.
Anwaltskosten (Due Diligence und Vertragsabwicklung)	Abhängig vom Einzelfall und der Immobilie	Durchschnittlich etwa 1.200 € für eine Standardtransaktion.
Dolmetscher	Wenn eine Vertragspartei die montenegrinische Sprache nicht spricht	Richtwert: 20 € pro übersetzter Seite bzw. 50 € pro Stunde für mündliches Dolmetschen. Bei der Vertragsunterzeichnung ist in diesen Fällen die Anwesenheit eines vereidigten Dolmetschers erforderlich.
Grundbuch- / Katastergebühren	Für die Eigentumsumschreibung und Registereinträge	Geringe Verwaltungsgebühren, deren Höhe je nach Gemeinde variiert. Häufig werden diese vom Notar oder Anwalt abgewickelt.
Bankgebühren für internationale Überweisungen	Bei Auslandsüberweisungen oder Nutzung eines Treuhandkontos	Etwa 0,25 % – 1 %, abhängig von Bank und Zahlungsweg.
Maklerprovision	Je nach Vereinbarung	Üblicherweise vom Verkäufer zu tragen und bereits im Kaufpreis enthalten. Käufer zahlen in der Regel keine Provision, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Kann ich durch den Immobilienkauf eine Aufenthaltserlaubnis oder die montenegrinische Staatsbürgerschaft erhalten?

Der Kauf einer Immobilie in Montenegro führt nicht automatisch zu einer Aufenthaltserlaubnis oder zur montenegrinischen Staatsbürgerschaft. Es gibt jedoch zwei unterschiedliche Möglichkeiten, die voneinander zu unterscheiden sind: die befristete Aufenthaltserlaubnis und die Einbürgerung.

Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienbesitz

Der Besitz einer Immobilie in Montenegro zählt zu den häufigsten und unkompliziertesten Voraussetzungen für die Beantragung einer befristeten Aufenthaltserlaubnis.

Diese Aufenthaltserlaubnis wird in der Regel für ein Jahr erteilt und kann jährlich verlängert werden, solange die Immobilie in Ihrem Eigentum bleibt.

Sie ermöglicht es Ihnen, sich über den üblichen touristischen Aufenthalt hinaus in Montenegro aufzuhalten und dort für längere Zeit zu leben.

Auch wenn sie nicht dieselben Rechte wie eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis bietet, stellt sie für viele ausländische Immobilienbesitzer eine praktische Lösung dar.

Staatsbürgerschaft durch Investitionen (nicht mehr verfügbar)

Montenegro bot zwischen 2019 und Ende 2022 ein Programm zur Staatsbürgerschaft durch Investitionen (Citizenship by Investment – CBI) an.

Im Rahmen dieses Programms konnten ausländische Staatsangehörige die montenegrinische Staatsbürgerschaft erhalten, indem sie in staatlich genehmigte Immobilienprojekte investierten und zusätzliche staatliche Gebühren entrichteten.

Auf Empfehlung der Europäischen Union wurde dieses Programm Ende 2022 eingestellt. Seitdem besteht keine Möglichkeit mehr, die montenegrinische Staatsbürgerschaft durch den Kauf einer Immobilie zu erhalten.

Staatsbürgerschaft heute

Wer heute die montenegrinische Staatsbürgerschaft erwerben möchte, muss das reguläre Einbürgerungsverfahren durchlaufen.

Dazu gehören in der Regel:

• eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis (für deren Erhalt in der Regel mindestens fünf Jahre ununterbrochener befristeter Aufenthalt erforderlich sind);
• der Nachweis der Integration in die montenegrinische Gesellschaft;
• die Erfüllung weiterer gesetzlicher Voraussetzungen, wie Sprachkenntnisse und Sicherheitsüberprüfungen.

In der Praxis nutzen die meisten ausländischen Immobilienbesitzer ihren Immobilienbesitz, um eine befristete Aufenthaltserlaubnis zu erhalten und jährlich zu verlängern. Nur ein kleiner Teil entscheidet sich später für die Einbürgerung.

Lohnt sich der Immobilienkauf in Montenegro im Jahr 2025?

Ja. Der Kauf einer Immobilie in Montenegro ist auch im Jahr 2025 eine hervorragende Entscheidung – sowohl für internationale Investoren als auch für Menschen, die ein neues Zuhause am Mittelmeer suchen.

Der Immobilienmarkt steht ausländischen Käufern offen, die Preise sind im Vergleich zu vielen anderen Mittelmeerländern weiterhin attraktiv und der Immobilienbesitz kann die Grundlage für eine befristete Aufenthaltserlaubnis bilden.

Dank des kontinuierlichen Wachstums des Tourismussektors, eines attraktiven steuerlichen Umfelds und des anhaltenden Interesses internationaler Investoren bleibt Montenegro einer der interessantesten Immobilienmärkte Europas.

Ganz gleich, ob Sie eine Immobilie zum Eigenbedarf, als Feriendomizil oder als Kapitalanlage suchen – Montenegro bietet weiterhin hervorragende Möglichkeiten sowie ein vielversprechendes Potenzial für langfristige Wertsteigerungen.